domenica 19 novembre 2017 02:10

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Tipologia Annunci

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Nel caso in cui non fosse possibile pubblicare tali dati, rivolgersi alla Redazione.

Le offerte di lavoro sono da intendersi rivolte ad entrambi i sessi. 


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Informiamo che il Dlgs n.28 del 3/3/2011 ha stabilito che dal 01.01.2012 negli annunci su queste rubriche è necessario indicare la classe energetica, l'indice di prestazione energetica globale e l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio.

Per maggiori informazioni contatta la nostra Redazione oppure consulta la sezione sottostante

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CERTIFICAZIONE ENERGETICA:

LINEE GUIDA AI CONTENUTI DEGLI ANNUNCI IMMOBILIARI SULLA PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI


L'OBBLIGO:

La Legge 90 di recepimento del D.L.63/13, di recepimento della Direttiva Europea 2010/91/CE, ha modificato e sostituito l'articolo n.6 del D.Lgs. 192/05 in merito alla certificazione energetica degli edifici, in particolare al comma 8 è scritto:

"Nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente."


Il Decreto conferma ed amplia quanto stabilito già dal D.Lgs. 28/11. Infatti già a partire dal 1° gennaio 2012, tutti gli annunci commerciali di vendita, dall' editoria, alla tabellonistica fino ai portali web e tutti gli altri mezzi di comunicazione devono riportare l'indice di prestazione energetica dell'edificio o della singola unità immobiliare oggetto di compravendita; a partire dal 6 giugno 2013, data di entrata in vigore del nuovo Decreto 63, l'obbligo è esteso anche ai nuovi contratti di locazione e l'annuncio deve riportare la classe energetica, l'indice di prestazione energetica globale e in più rispetto ai precedenti dati anche l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio.

Questo nuovo obbligo, è nato dall'esigenza di rispondere alle richieste Europee, visto che è stata aperta una procedura di infrazione nei confronti dell'Italia per non aver recepito l'obbligo anche sulla locazione con ha l'obiettivo di far scegliere consapevolmente la propria casa ai futuri acquirenti, sapendo fin dal momento della prima selezione i potenziali consumi energetici dell'abitazione.

Questo nuovo Decreto ha però diversi dubbi interpretativi soprattutto per le agenzie immobiliari e per tutti coloro che si accingono a pubblicare un annuncio.

 

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Di seguito quindi sono riportate le domande e i dubbi da chiarire con le relative risposte:

 

• DOMANDA 1 - Quali sono i casi inclusi nella definizione giuridica di "contratti di vendita"? La locazione rientra tra questi?


La Legge 90 include nell'obbligo:

A) contratti di vendita

B) trasferimento di immobili a titolo gratuito

C) contratti di nuova locazione di edifici o di singole unità immobiliari.

Inoltre la Legge riporta esplicitamente il riferimento ai "contratti di vendita" eliminando la famosa frase omnicomprensiva di "trasferimento a titolo oneroso", che era presente nel vecchio testo del D.Lgs. 192/05 e s.m. che è però da intendersi comunque inclusa nella definizione più generica di "vendita" in cui rientrano nell'applicazione dell'obbligo eventuali proposte di permuta , le compravendite di quote in multiproprietà. Su questo punto si è espresso anche il Consiglio Nazionale del Notariato sostenendo che gli obblighi sull'APE riguardano qualunque atto comportante il trasferimento dell'edificio.

 

• DOMANDA 2 - Gli obblighi che il decreto prescrive per gli annunci riguardano qualsiasi tipo di vendita e locazione di immobili ?


Gli obblighi che il decreto prescrive riguardano la vendita o nuova locazione di tutte le tipologie di immobili soggette alla redazione di Attestato di Prestazione Energetica, sono esclusi i casi così come riportati all'articolo 3 comma 3 così come sostituito dal nuovo decreto:

a) gli edifici industriali e artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;

b) edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;

c) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;

d) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc., fatto salvo quanto disposto al comma 3-ter;

e) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento delle attività religiose.

Inoltre sulla base del Decreto di modifica alle «Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici» pubblicato su GU n.290 del del 13/12/2012 in cui viene precisato che sono esclusi dall'obbligo di certificazione energetica al momento dei passaggi di proprieta' ruderi e "scheletri strutturali".

 

• DOMANDA 2bis - Riguardano anche gli immobili commerciali (negozi, capannoni, ecc.) e gli affitti stagionali (case vacanze) della durata da una a quattro settimane?


Ogni nuovo contratto di locazione è soggetto all'obbligo nel Decreto non ci sono limitazioni che entrano nel merito della durata dei contratti.


• DOMANDA 3 - Cos'è l'indice di prestazione energetica globale e dell'involucro? E qual è la differenza tra questo e la classe energetica? Cos'è l'attestato di prestazione energetica?

Indice di prestazione energetica globale di un edificio.


L' allegato A del D. Lgs. 192/05 riporta la definizione di indice di prestazione energetica EP : "esprime il consumo di energia primaria totale riferito all'unità di superficie utile o di volume lordo, espresso rispettivamente in KWh/mq anno o KWh/mc anno". E' quindi il fabbisogno di energia primaria per gli usi energetici di riscaldamento e di acqua calda sanitaria (mancano ancora i contributi per la climatizzazione estiva e per l'illuminazione in quanto mancano le norme tecniche per calcolarli) ripartito o sulla superficie netta calpestabile se si tratta di edifici o singole unità immobiliari adibite a residenza o sul volume lordo riscaldato se si tratta di edifici con altra destinazione d'uso.

Sulla base del valore calcolato dell' indice di prestazione energetica, il legislatore ha definito la classificazione di merito degli edifici.

Indice di prestazione energetica dell'involucro di un edificio.

L'indice di prestazione energetica dell'involucro di un edificio esprime la quantità di calore che deve essere fornita o sottratta ad un ambiente climatizzato per mantenere le condizioni di temperatura desiderate durante un dato periodo di tempo, rapportata o sulla superficie netta calpestabile se si tratta di edifici o singole unità immobiliari adibite a residenza o sul volume lordo riscaldato se si tratta di edifici con altra destinazione d'uso.

Classe energetica di un edificio.

La classe energetica globale dell'edificio è l'etichetta di efficienza energetica attribuita all'edificio sulla base di un intervallo convenzionale di riferimento all'interno del quale si colloca la sua prestazione energetica complessiva. La classe energetica è contrassegnata da una lettera.

Attestato di prestazione energetica degli edifici

L'attestato di certificazione energetica degli edifici nel nuovo decreto è stato denominato Attestato di prestazione Energetica con l'attribuzione di specifiche classi prestazionali, è lo strumento di orientamento del mercato verso gli edifici a migliore rendimento energetico, permette ai cittadini di valutare la prestazione energetica dell'edificio di interesse e di confrontarla con i valori tecnicamente raggiungibili, in un bilancio costi/benefici.

L'APE è il documento, redatto nel rispetto delle norme contenute nel presente decreto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica.

L'APE è reso in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell'articolo 47, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445.


• DOMANDA 4 - A chi spetta il pagamento del compenso del professionista per la redazione dell'attestato di certificazione energetica? Ci si può avvalere dell'autodichiarazione?


L'APE, contenente l'indice di prestazione energetica, deve essere redatto da un professionista abilitato iscritto al proprio Ordine, (architetto, ingegnere, geometra e perito sono le quattro figure professionali che hanno competenze riconosciute nella progettazione termotecnica) ed è a carico del proprietario dell'immobile che intende vendere o locare.


L' Autodichiarazione del proprietario prevista all'art. 9 delle linee guida nazionali per la certificazione energetica ai soli fini di trasferimento a titolo oneroso, per gli edifici di superficie utile inferiore o uguale a 1000 mq è stata eliminata già con Decreto pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 290 del 13/12/12.


• DOMANDA 5 - Il responsabile dell'annuncio, soggetto alla sanzione, è l'inserzionista? Se sì che tipo di responsabilità potrebbero ricadere sull'editore e/o sul direttore responsabile?

Il responsabile dell'annuncio è l'inserzionista ma la Legge 90 non entra nel merito delle responsabilità delle diverse figure coinvolte nell'editoria che non possono essere modificate da questi decreti o leggi.

Ciò che è chiaramente detto ed è certo è quanto riportato all'art. 6 comma 2 e comma 8 del D.L.63/2013 e confermato dalla L.90/13 che:

A) in caso di vendita o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari è il proprietario a dover produrre l'attestato di prestazione energetica e renderlo disponibile al potenziale acquirente o al nuovo locatario fin dall'avvio delle trattative e consegnarlo alla fine,

B) nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.

Per cui è deducibile che se il proprietario per la vendita o nuova locazione si avvalga di intermediari quali agenzie immobiliari o strumenti come gli annunci immobiliari dovrà, per fare la sua parte, indicare le prestazioni energetiche dell'edificio e qualora non lo facesse è prevista anche per lui una sanzione; di contro anche gli intermediari (agenzie immobiliari,inserzionisti, editori) devono fare la loro parte esigendo queste informazioni dal proprietario prima di pubblicare l'annuncio.

Con l'art. 12 della L90/13 che riporta delle Modifiche dell'articolo 15 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 sono definite le sanzioni spettanti ai diversi soggetti in particolare ai commi:

8) In caso di violazione dell'obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita, come previsto dall'articolo 6, comma 2, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro.

9) In caso di violazione dell'obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, come previsto dall'articolo 6, comma 2, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.

10) In caso di violazione dell'obbligo di riportare i parametri energetici nell'annuncio di offerta di vendita o locazione, come previsto dall'articolo 6, comma 8, il responsabile dell'annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro.». Inoltre la L.90/13 all'art. 6 comma 3 e comma 3 bis riporta :

3. Nei contratti di vendita, negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.

3 BIS. L'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.

La legge all'art.8 comma 5 quinquies, demanda alle Regioni il compito di istituire un sistema di riconoscimento degli organismi e dei soggetti cui affidare le attività di ispezione sugli impianti termici e di attestazione della prestazione energetica degli edifici, e di avviare programmi di verifica annuale della conformità dei rapporti di ispezione e degli attestati emessi.

Premessa su ruoli e compiti delle Regioni nel quadro legislativo attuale.


La legge Bassanini riconosce alle Regioni l'autonomia di legiferare in materia ambientale ed energetica definendo così un quadro legislativo differenziato proprio. Questo è quanto è successo fino ad oggi nel quadro di recepimento della Direttiva Europea 2002/91/CE in cui, a causa di ritardi della legislazione nazionale, le Regioni finora hanno deciso di usufruire di tale autonomia e di procedere autonomamente.

In questo caso il Ministero dello Sviluppo economico recepisce la nuova Direttiva europea, la 2010/31/CE, ma nella L.90/13 di conversione e modifica del D.L.63/13, introduce l'art. 13 esprimendosi in merito alla clausola di cedevolezza alle Regioni :

"In relazione a quanto disposto dall'articolo 117, quinto comma, della Costituzione, le disposizioni di cui al presente decreto si applicano alle regioni e alle province autonome che non abbiano ancora provveduto al recepimento della direttiva 2010/31/UE fino alla data di entrata in vigore della normativa di attuazione adottata da ciascuna regione e provincia autonoma. Nel dettare la normativa di attuazione le regioni e le province autonome sono tenute al rispetto dei vincoli derivanti dall'ordinamento europeo e dei principi fondamentali desumibili dal presente decreto. Sono fatte salve, in ogni caso, le norme di attuazione delle regioni e delle province autonome che, alla data di entrata in vigore della normativa statale di attuazione, abbiano gia' provveduto al recepimento."

Ciò significa che gli obblighi e i requisiti richiesti dalla L90/13:

1) non valgono per quelle Regioni che prima di questa Legge abbiano deliberato recependo la Direttiva 2010/31/CE

2) sono comunque in vigore fino a quando le Regioni non adottano una propria normativa di attuazione della Direttiva.

Viene quindi ribadita l'autonomia delle Regioni nel legiferare in materia, tra l'altro le Regioni sono tenute a considerare nella definizione delle loro delibere i "principi fondamentali" della L90/13 senza sottolinearne nello specifico i punti fondamentali della Legge con carattere più restrittivo.

Le regioni che ad oggi hanno recepito in parte la Direttiva 2010/31/CE:

- Liguria

- Valle d'Aosta

- Provincia autonoma di Trento

- Provincia autonoma di Bolzano

- Lombardia

 

• DOMANDA 6 - L'obbligo di indicare indice e categoria sono vincolanti anche nel caso le regioni abbiano deliberato in modo diverso?


Con una circolare di chiarimento del 7 agosto il Ministero dello Sviluppo Economico si è espresso in merito all'APE e alla sua disciplina riportando queste parole:

...le Regioni che hanno provveduto ad emanare proprie disposizioni normative in attuazione della Direttiva 2002/91/CE in cui, sempre nelle more dell'emanazione dei decreti suddetti o dell'emanazione di norme regionali volte al recepimento della direttiva 2010/31/UE, si seguirà ad applicare la normativa regionale in materia.

Questa Circolare si esprime sulla metodologia di calcolo, non sugli altri aspetti e obblighi che la L90 introduce, tra cui proprio il contenuto degli annunci, pertanto tutto è lasciato alla sua libera interpretazione. Per analogia con quanto detto dal Ministero è logico pensare che nelle Regioni che hanno legiferato in materia di certificazione energetica tutto rimanga invariato fino all'emanazione dei nuovi Decreti


• DOMANDA 7 - Le sanzioni si applicano in tutti i casi, o possono esserci eccezioni nel caso di delibere regionali che non le prevedono? Nel caso in cui la regione non abbia deliberato su tale materia, si applica integralmente il DL 63?

Le sanzioni sono già in vigore al 6 giugno, le regioni che hanno proprio delibere regionali applicano queste fino all'emanazione dei decreti nazionali e fino al recepimento

Sì, la L90 è in vigore sul territorio nazionale, tranne nelle regioni che hanno legiferato e si applica integralmente.


• DOMANDA 8 - Se sì, una successiva delibera regionale può modificare obblighi e sanzioni? Nel caso una regione abbia già deliberato senza prevedere sanzioni, si applica quanto prescritto nel DL o prevale la delibera regionale ?


Una successiva delibera regionale di recepimento della nuova Direttiva 2010/31/CE può modificare obblighi e sanzioni ma deve tenere conto di quanto scritto nella Legge relativamente ai principi fondamentali.


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I CHIARIMENTI E LE OSSERVAZIONI DI ALCUNE REGIONI ALLA L.90/13


Il caso Piemonte

Il Sicee, Sistema informativo certificazione energetica degli edifici della regione Piemonte fa sapere che :

Con l'entrata in vigore della Legge dello Stato 03/08/2013 n. 90 pubblicata sulla Gazzetta ufficiale 03/08/2013 n. 181 nel caso di contratti di vendita, di trasferimenti di immobili a titolo gratuito, di contratti di affitto e per la esposizione di annunci relativi alla compravendita gli immobili devono essere dotati di un attestato di prestazione energetica.

Come specificato dalla circolare prot. n. 16416 del 7 agosto 2013 del Ministero delle Attività Produttive, in attesa dell'emanazione dei provvedimenti di recepimento della direttiva 2010/31UE da parte della Regione Piemonte e dell'aggiornamento delle Linee Guida Nazionali e del DPR 59/2009, è possibile utilizzare l'Attestato di Certificazione Energetica in sostituzione dell'Attestato di Prestazione Energetica.

 

Il Caso Friuli Venezia Giulia

Ares, Agenzia Regionale per l'Edilizia Sostenibile della regione Friuli Venezia Giulia fa sapere che :

"Nell'attesa della definizione dello schema di annuncio di vendita o locazione, per esposizione nelle agenzie immobiliari, che renda uniformi le informazioni sulla qualità energetica degli edifici fornite ai cittadini, che sarà contenuto nel prossimo decreto e, in riferimento all'art.6 punto 8 del D.Lgs.192/2005 così come modificato dalla L.90/2013, (8. Nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.) per non incorrere nelle sanzioni previste, l'annuncio deve riportare:

A) l' indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio EPi, inv e EPe, inv (rispettivamente per l'inverno e l'estate)

B) l'indice di prestazione energetica globale EPgl

C) la classe energetica."

 

Il caso Lombardia

La Regione Lombardia, con un Comunicato dell' 8 agosto 2013, ha chiarito che, sulla base di quanto definito nella circolare di chiarimento del Ministero, avendo richiamato in più occasioni e con varie delibere regionali la Direttiva 2010/31/CE e avendone attuato alcune disposizione, rientra nei casi descritti nel nuovo articolo 17 sulla cedevolezza. Pertanto, fino all'approvazione di nuove disposizioni regionali, gli attestati di certificazione energetica (ACE) redatti anche dopo l'entrata in vigore del DL 63/2013, convertito con L. 90/2013, possono essere allegati ai contratti di trasferimento e di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, in originale o in copia conforme.

Si ricorda che ad oggi in Regione Lombardia qualora non siano indicati negli annunci le prestazioni energetiche, sono previste sanzioni da 1.000 a 5.000 euro, per ogni unità immobiliare, a carico del titolare degli annunci, cioè di chi ha inserito l'annuncio, a prescindere del fatto che sia il proprietario dell'immobile.


Il caso Emilia Romagna

L'Emilia-Romagna, invece, ha precisato di avere già provveduto con la Dgr 1366/2011 ad adeguare la normativa regionale alle disposizioni della Direttiva 2010/31/UE pertanto usufruisce a pieno della clausola di cedevolezza.